文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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