“现在的房地(dì)产(chǎn)很(hěn)难(nán)再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和投资者的关注度(dù)从板(bǎn)块向单个标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股(gǔ)的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注(zhù)一(yī)下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年(nián)新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比较困难，所以(yǐ)整个行业(yè)出现了(le)一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是(shì)在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势(shì)，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平(píng)（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的(de)是(shì)，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一(yī)步考验着国央企的(de)资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房(fáng)企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观(guān)的预判未(wèi)来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行(xíng)举例，它(tā)从(cóng)2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年(nián)的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速的(de)开盘利(lì)用率卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗，预计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市(shì)，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的(de)扩张是有(yǒu)节(jié)制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要(yào)小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快(kuài)，但未来的(de)两年市(shì)场没(méi)有想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的(de)净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地(dì)产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地(dì)控(kòng)制(zhì)了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实(shí)会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企的(de)融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然(rán)就具有天(tiān)然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报(bào)，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行(xíng)股(gǔ)份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资(zī)基金”“全(quán)国社(shè)保基金一(yī)一六组合(hé)”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理有限公司就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的(de)基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近(jìn)三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持(chí)续增(zēng)长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七(qī)成(chéng)营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样较(jiào)为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出(chū)表(biǎo)现，也(yě)让滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水(shuǐ)泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游(yóu)应用行业(yè)主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模(mó)越来(lái)越大，随(suí)着时间的(de)增加，内装更新的需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表(biǎo卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的(de)研发(fā)、设(shè)计(jì)、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据(jù)了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业(yè)链股票还有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的(de)广发(fā)策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通(tōng)股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类标的(de)大多(duō)在(zài)香港上市，如何(hé)选择成为难题(tí)。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上(shàng)海公募基(jī)金经理举例分析：“物(wù)业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的(de)绿城服(fú)务(wù)为(wèi)例(lì)，它(tā)在中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的(de)，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面因为保安这些固定人员(yuán)成本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价(jià)难度是(shì)非常大的。但(dàn)是该公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗