万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明(m需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂íng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂mg alt="北京房圈大(dà)消息(xī)！顶级(jí)富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(n需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂à)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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