“现在的房地(dì)产很难再出现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行(xíng)业(yè)来看，无(wú)论(lùn)是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是(shì)反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道(dào)中(zhōng)进行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆(bào)雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下今(jīn)年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的(de)房企，民营房企(qǐ)相对比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很明显的分化(huà)，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但没有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的(de)民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们会特(tè)别(bié)重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也(yě)是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的(de)房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投控股等(děng)国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩(kuò)张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财(cái)务指标称得上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的(de)仍是(shì)少(shǎo)数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储(chǔ)备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购(gòu)入地块(kuài)也实现(xiàn)了快速的(de)开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业(yè)就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之(zhī)相(xiāng)反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时(shí)要出手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市场(chǎng)没有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不(bù)得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业(yè)的复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有(yǒu)那(nà)么快，所以要规(guī)避公司(sī)净负债率提(tí)高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持(chí)续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润(rùn)置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时(shí)，也(yě)较好(hǎo)地控制了公(gōng)司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道(dào)也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然(rán)而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨(bīn)江集团的十(shí)大流通股东中新(xīn)进了“中国(guó)工(gōng)商银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报(bào)灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一(yī)季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭(háng)州(zhōu)本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净(jìng)利(lì)润(rùn)依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非(fēi)归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排名第(dì)一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的(de)本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团(tuán)股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集团发(fā)布公告表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局重点移(yí)至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其(qí)上游主要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不(bù)被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行(xíng)业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居(jū)领域，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内(nèi)装更新的需求也会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据(jù)充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和内装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基(jī)础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现(xiàn)最(zuì)好的(de)是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一(yī)时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加(jiā)了(le)持股，而(ér)这两只产品也成为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意(yì)思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的(de)情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他(tā)管理(lǐ)的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家(ji俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ā)居家纺外，下游的(de)物业股也越来(lái)越(yuè)被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大)市(shì)，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期(qī)的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好，客(kè)户(hù)没有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到提价难度是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比较好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大