5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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