近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zh学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分ì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分 alt="密(mì)集分钱了！这几点要(yào)注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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