文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼)市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼