万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义红之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集(jí)团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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