文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此(cǐ)防止美国领土超过中国了吗，美国领土比中国领土大吗资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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