近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程(chéng香港区号是多少)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(y香港区号是多少íng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)香港区号是多少REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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