文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(f旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释áng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了(le)开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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