万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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