5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shān艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机g)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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