文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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