5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成(chéngborn过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词)本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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