导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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