5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gā往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么n)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 往事不堪回首月明中什么意思解释，往事不堪回首月明中下一句是什么