5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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