万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独(dú)善其身？

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