5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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