导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉(li我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词án)租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(y我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词uán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之(zhī)间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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