饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产(行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还(hái)需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各(gè)支(zhī)付(fù)一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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