近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可(最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词