5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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