文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自身有资廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思(zī)金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思fáng)等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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