导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(s身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么hù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么