文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗g>正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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