5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基八千米多少公里首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍八千米多少公里处于调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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