5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pè台湾是省还是市 台湾是省会吗i)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(台湾是省还是市 台湾是省会吗hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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