近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yī亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思n)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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