万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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