一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指导(dǎo)价的消息(xī)在房(fáng)产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么这(zhè)么重要？首(shǒu)先二手(shǒu)房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级(jí)”政(zhèng)策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认(rèn)真”实施这(zhè)条政(zhèng)策的(de)城市，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一动都具有(yǒu)风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分析人士指出，深圳二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于深圳二手(shǒu)房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深(shēn)圳楼市(shì)总体回暖(nuǎn)，最后(hòu)深圳楼(lóu)市回暖有(yǒu)利于(yú)全国楼市(shì)回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案价和(hé)评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到官(guān)方文(wén)件(jiàn)。据证券(quàn)时(shí)报21日消息，目(mù)前深(shēn)圳多家(jiā)大行(xíng)表示“尚未接到正式通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总监严跃进认为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款(kuǎn)等领域按(àn)照(zhào)新的(de)规则进行，但不会出台(tái)正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价(jià)横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区的参考价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区的高价盘，直接(jiē)按照当时的(de)市场价打(dǎ)了(le)5折(zhé)、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指(zhǐ)导价来计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥叫为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别做——“核(hé)弹级(jí)”。

　　举个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即(jí)700万，那么首付3成(chéng)210万，加上需(xū)要(yào)全款支付的部分，实际首付去(qù)到了510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买(mǎi)家，失去(qù)了(le)购房(fáng)能力，相当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房(fáng)参考价以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个(gè)城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂(guà)牌(pái)价(jià)降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家(jiā)研究中心数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上(shàng)，二手(shǒu)房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继(jì)续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布当(dāng)月相比，如今二手房挂牌价低于及接近参(cān)考价(jià)的房源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度，深圳各(gè)区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真实经历(lì)其中的人，才能深切的感知其威(wēi)力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的(de)新(xīn)闻(wén)不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如果(guǒ)案(àn)例属(shǔ)实，买家的实际购房(fáng)成本高达20万(wàn)/平(píng)，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的(de)房贷和持有成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二(èr)手房(fáng)成(chéng)交量创下多年新低，学区房(fáng)神(shén)话不再，房产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退出(chū)，目前只(zhǐ)有深圳还是(shì)最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡家庭购房支(zhī)持政策。上海也考虑(lǜ)予以多孩(hái)家庭在新房(fáng)计(jì)分(fēn)制度(dù)政策(cè)上的(de)支持。

　　从最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深(shēn)圳的新房、二(èr)手房(fáng)价(jià)格仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海(hǎi)已经同比增长了，其他(tā)二线城市(shì)如(rú)杭(háng)州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价格都(dōu)是(shì)同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一(yī)条被广泛好评的新政(zhèng)。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从(cóng)字面理解(jiě)一(yī)下(xià)这两个词(cí)，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱(zhù)如果不(bù)行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱(cāng)石如果(guǒ)压(yā)不(bù)住，小船不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼(lóu)市的政策，还有(yǒu)一大波正在路(lù)上...

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