近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的(de)在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出RE在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗ITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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