万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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