万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)1cc的水等于多少克，1cc水是多少克生效法律文书(shū)确定1cc的水等于多少克，1cc水是多少克义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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