5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后(hòu)一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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