OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在(z中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家ài)市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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