OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各(gè)方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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