万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁