文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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