5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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