文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(d骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差ì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买家的骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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