近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证R红楼梦多少字EITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(红楼梦多少字lì)润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ红楼梦多少字)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 红楼梦多少字