导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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