导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一套淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀