OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmOPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xí37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cmng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况(kuàng)，而这(zhè)次(cì)项(xiàng)目(mù)的(de)大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的(de)信心。”

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