OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷(jù)备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(b冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷ù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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