文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tu含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比ī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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