文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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