近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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